女仕与财富:Amber带你逛房子,“男生看钢筋,女生看情怀”


大家好,我是Amber,这辈子除了家人,我最爱的就是房子啦!在今天的“女仕与财富”专栏里,我想和您聊聊我眼中一切和房子有关的好玩的事儿。

先从我们生活的加拿大说起吧。


加拿大是重税国家,每个家庭同一个时间段只能在全球有一套自住房(Principle Residence )。所以,从第二套开始的所有房产都算成了投资房。很多本地加拿大中产家庭,除了自住房外,会在湖边买一个度假屋(Cottage),还有一些家庭选择在弗罗里达买一个海景公寓(Resort Apartment )。当孩子长大了,离开家了,他们也退休了,就搬到海景房和远郊度假屋去住。

不过现在还有一个趋势,越来越多的退休后考虑把郊区的房子(Suburban House)卖掉换成市里的公寓,享受更方便安全的平层居所,所以在加拿大把退休换房叫Downsizing,年轻人结婚生子从公寓Condo搬到House叫Upsizing。

在帮助很多小夫妻安家时,我发现了一件很有意思的事儿,男生和女生对房子的纠结点完全不同,下面就是一个很典型的画面:

女生走进房门后的1分钟就告诉我说:“我对这个房子没感觉,不喜欢!”可当我问为什么,对方却要想一下才能回答,比如说墙的颜色不好看,家居风格太老气,光线太压抑等等。

哈哈,这样的画面很常见是不是?没错,看房子的过程中,女生更讲究情怀,注重风水和感觉,而男生喜欢追求大房子、新房子,这是非常符合性别特点和社会分工的。

虽然女生在职场上的发展越来越好,可她们还是要花更多的时间做家务。因此,她们更喜欢一个小的房子,方便打扫和整理,而男生一般不会打扫家里卫生,但是会维修保养,所以更喜欢不太麻烦的新房。

女生关注房子的整体装修风格,看重格调和情怀,因为相对于男主人,家是她们的天下;她们更加关注社区的环境和配套设施,尤其是好的学校,因为当女生成了妈妈, 上下学接送,课后辅导班,兴趣小组,小朋友的朋友聚会都是她们操办。所以为了孩子的教育,妈妈们以“孟母三迁”的信念不断寻找好的学校和社区,用有限的预算买到最好的房子,并享受这些“平方尺”上的附加值。

正是因为女主人长远、以家庭为出发点的考虑,买房常常成为一个家庭最明智的投资。华人出了名的善于积累财富,除了自住房,我身边的女生朋友也会根据家庭的需要提前买一个投资房“备着”,比如住在市外的有年龄段偏小孩子的一家人,想当孩子上高中以后去读市内顶级私校,所以先买一个私校周边的学区房出租,等孩子年龄到了及搬过去住;比如儿女再过几年要上大学,夫妻俩会提前在心仪地理位置买一个大户型condo的楼花先出租,为退休做准备。这就是所谓的“买两个房子,住一个,租一个吧”。

其实投资房出租并不是我们想象中“有钱人的游戏”,它有很多选择。如果budget有限,你可以选择投资期房楼花,利用以小博大杠杆原理去得未来3-5年的总价升值,或者直接买公寓出租,买进马上可以赚到租金积累本金增长。如果买了 house分租,既可以出租多户,也可以整租给一个家庭,从家人的需求出发,投资房竟然变成了一只大金鹅,每月生蛋,帮你赚租金,也可以在它升值以后卖出赚取差价,或者还可以抵押给银行,拿出本金做其他投资。

值得一提的是,安省政府为了让开发商建更多的新出租物业,撤销了新房的Rent Control,也就是说2018年11月15号以后新建的房子,房东可以在1年租约到期以后任意随市场调价。这无疑是对新房市场的一针强心剂。

到底怎么才算是一只好的大金鹅呢?要从四个方面综合考量:一是贷款还清(principle paying down ),二是现金流( retail yield ),三是房产增值情况( capital appreciation ),另外还有转售价值(resale value ),以后的文章里我们会专门来聊。

房地产是被动性投资(defensive investment ), 价值在于地皮不可再生性和复制性,土地以下的地皮在升值,地面上的房子却一直在贬值,他们的关系就像车和车位一样。

比如说,前两天大卖的杨树林YLS,一个车位是加币$ 85,000,这个楼花5年后盖好,你想着五年以后搬到城里做潮人,就又给自己配了一辆$85,000的奔驰E-class。5年以后交房了,车位还是$ 85,000,但是因为城里资源紧缺,车位成了香饽饽,很多之前没有买车位的房主咬着牙出价$ 100,000求购。你再看那辆当初光鲜靓丽的奔驰,却只能在Kijiji上卖不到一半的价钱$ 40,000块了。

那到底怎么对冲贬值呢?答案就是收租子,然后坐等长期通货膨胀的增值。

我给大家举一个直观的例子,如果我们在市中心买一个价值50万加币一房一厅的Condo,到底怎么来赚钱。

总价: $500,000

首付: $175,000(按照新移民65%的贷款额度计算) 。

每年租金收入: $ 23,100(一房一厅市场均价$2100 一个月,算一个月的空置率)

每年还贷金额: $ 19,476 (按照利率3.5% ,5年固定,25年分摊)

第一年还本金: $8,100(本金部分越到后面逐渐增高)

第一年利息: $11,376

地税:$2275

管理费: $3900

关于本金的算法,它其实更像是被动性投资,也就是银行强迫你存款,是从你的左边口袋拿出来放到右边口袋,在卖房的时候会“还”给你。所以这一部分是不算在收入里。

最后收入就是用租金收入-利息-地税-管理费以后剩下的: $5549。

如果按照保守估计每年5% 的复利增长,现价50万的房子,10年以后的价值是$814,447再加上还有这10年的本金累积,就是一笔不小的财富了。通过这种方式,女主人们不用担心RRSP、CPP和pension无法满足退休以后的生活需要,也可以为孩子留套房产,或者成为退休后的度假屋。

我们女生最需要的是啥呢?安全感!投资房地产特别能突出这个特点。它不像股票基金一样浮动行大,变现流动性并没有股票基金那么强,投资物业降低风险应该考虑中长期至少5-10年持有的准备以抵御市场的变化。关键是,房子看得见摸得着。我们女生天生喜欢感性的投资(emotional investment ) ,房子对于我自己这种感性爆棚的人是非常有吸引力的,买投资房之前我也建议客人像我一样亲自去社区踩点,看位置,到开发商之前的项目感觉一下开发商的风格。
 

买卖房屋最大魅力在于参与,如果投资金融产品,我们没办法控制小到一个公司的运营模式,大到宏观市场的变化,作为投资者完全没有话语权。但买房子就不同了,盈利并不输于一家开的很好的小公司。我们还可以亲自参与装修、翻修、甚至从建,非常有成就感,我会在以后的文章里分享一些我自己翻修的心得体会。

当然,还有一件更有意思的事儿,那就是,通常最后拍板的是女主人。因为大多数男主人都聪明的意识到,在家庭的一亩三分地上,把房产投资大权交给太太,获得的回报可不仅仅是一笔成功的投资。

 
 
作者简介:Amber Yu


自称“多北人”,从小生在北京长在北京,十八岁来到了多伦多,从此爱上了这个跟北京相似度极高的城市。多大经济系的教育头衔和自幼的家族生意熏陶,在入行时她毫不犹豫的选择了房地产,多伦多的精髓在city of Toronto,作为本地Freed Development旗下的高端PSR Brokage里唯一华人全职经纪,她将与大家分享一下她这些年在downtown的老房翻新项目和投资心得。
 
 
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